Zarząd powierzony czy właścicielski? Kto powinien rządzić na Twoim osiedlu?

Zakup wymarzonego mieszkania to dopiero początek. Wraz z kluczami do własnych czterech kątów stajesz się członkiem wspólnoty mieszkaniowej i współwłaścicielem części wspólnych – klatek schodowych, dachu, wind czy terenu wokół budynku. Ktoś musi o to wszystko dbać, zlecać naprawy, opłacać rachunki i dbać o zieleń. Tutaj na scenę wkracza zarząd.

Polskie prawo przewiduje dwa główne modele zarządzania nieruchomością wspólną: zarząd powierzony oraz zarząd właścicielski. Czym się różnią, jak powstają i który z nich sprawdzi się lepiej w Twoim bloku? Wyjaśniamy, a przy okazji pokazujemy, jak nasza firma – Dunin-Properties – może wesprzeć Twoją wspólnotę w każdym z tych scenariuszy, oferując zarządzanie majątkiem z precyzją, na jaką zasługujesz.

1. Zarząd właścicielski – sprawy w rękach sąsiadów

To najpopularniejszy model w mniejszych i średnich wspólnotach, w którym stery przejmują sami mieszkańcy. Wymaga on podjęcia uchwały przez właścicieli lokali, którzy wybierają spośród siebie (lub osób z zewnątrz) zarząd.

Zalety i wady: Zarząd właścicielski to pełna kontrola nad budynkiem i szybsza reakcja na zgłaszane usterki, ponieważ sprawy załatwia się „po sąsiedzku”. Niestety, praca w zarządzie to często drugi etat, który pochłania mnóstwo czasu, a laikom brakuje nieraz profesjonalnej wiedzy z zakresu prawa budowlanego czy zawiłości księgowych.

Jak w tym modelu pomaga Dunin-Properties? (Administrowanie) Nasza usługa administrowania jest stworzona dla wspólnot, w których funkcjonuje już wybrany zarząd składający się z właścicieli lokali, ale potrzebuje on silnego zaplecza merytorycznego.

• Zarząd (czyli mieszkańcy) zachowuje pełną decyzyjność, podczas gdy Dunin-Properties pełni rolę profesjonalnego Administratora, wykonującego uchwały zarządu.
• Oferujemy pełne wsparcie w prowadzeniu księgowości.
• Zapewniamy obsługę zebrań.
• Prowadzimy nadzór nad przeglądami technicznymi i utrzymujemy bieżący kontakt z podwykonawcami.
• Zasada jest prosta: Wy podejmujecie decyzje – my zajmujemy się „czarną robotą”.

2. Zarząd powierzony – oddanie sterów profesjonalistom

W tym modelu wspólnota oddaje pełnię władzy nad częściami wspólnymi zewnętrznej firmie. Wymaga to formy aktu notarialnego. Najczęściej taki zarząd ustanawia deweloper już przy wyodrębnianiu i sprzedaży pierwszego lokalu w budynku.

Zalety i wady: Nad budynkiem czuwają specjaliści z wiedzą prawną i techniczną, a zewnętrzny zarządca obiektywnie podchodzi do ewentualnych sporów czy windykacji. Dla mieszkańców to ogromna wygoda. Wadą mogą być nieco wyższe koszty obsługi oraz poczucie, że budynek traktowany jest przez dużą firmę rutynowo.

Jak w tym modelu działa Dunin-Properties? (Model Kompleksowy) To idealne rozwiązanie dla wspólnot nowo powstałych (deweloperskich) lub takich, w których właściciele chcą całkowicie oddelegować obowiązki profesjonalnemu podmiotowi.

• Przejmujemy pełną odpowiedzialność prawną, operacyjną i finansową za nieruchomość.
• To my podejmujemy bieżące decyzje, reprezentujemy wspólnotę na zewnątrz i podpisujemy umowy z dostawcami.
• Czuwamy nad pełną zgodnością z prawem.
• Mieszkańcy zyskują całkowite odciążenie od codziennych problemów.

3. Zmiana warty: Jak zmienić model zarządzania?

Zdarza się, że obrany na początku model z czasem przestaje się sprawdzać. Dobra wiadomość jest taka, że wspólnota mieszkaniowa ma pełne prawo zmienić sposób zarządzania, choć wymaga to konkretnych formalności.

• Zarząd właścicielski na powierzony: Wspólnota musi podjąć uchwałę o zmianie sposobu zarządu w obecności notariusza (uchwała zaprotokołowana przez notariusza). Potrzebna jest większość głosów, liczona według wielkości udziałów. Zgodnie z ustawą o własności lokali, po przegłosowaniu zarząd powierzany jest wybranej firmie (np. Dunin-Properties) aktem notarialnym.
• Zarząd powierzony na właścicielski: Wymaga to zwołania zebrania z udziałem notariusza i podjęcia uchwały o rezygnacji z zarządu powierzonego. Następnie, już na drodze zwykłej uchwały (bez notariusza), wybiera się nowych członków zarządu spośród właścicieli. Trzeba też pamiętać o okresie wypowiedzenia zawartym w umowie z dotychczasowym zarządcą.

Podsumowanie: Co wybrać?

Nie ma jednej uniwersalnej odpowiedzi. Niezależnie jednak od tego, czy Twoja wspólnota potrzebuje pełnego zarządu powierzonego, czy zaledwie profesjonalnego wsparcia dla zarządu właścicielskiego, w Dunin-Properties wiemy, że zarządzanie to coś więcej niż administrowanie – to strategiczne dbanie o wartość nieruchomości.

Optymalizujemy budżety wspólnot mieszkaniowych i dbamy o bezpieczeństwo prawne, podejmując decyzje w oparciu o twarde dane. Zrezygnuj z chaosu organizacyjnego na rzecz transparentnych procedur i dołącz do grona wspólnot, których majątek znajduje się w rękach profesjonalistów!

Źródła i podstawa prawna:

Wpis opracowano na podstawie przepisów Ustawy o własności lokali z dnia 24 czerwca 1994 r. (w szczególności art. 18 dotyczącego zarządu powierzonego oraz art. 20 dotyczącego zarządu właścicielskiego).